贫血狼

作为房地产开发的“原材料”，土地市场与楼市之间相互影响，这一点在2017年表现得尤为明显。上半年一场场激烈的土拍，将地价不断抬高，而随着楼市降温，下半年土地市场成交堪忧，年末也是冷淡收官。【注，数据不包括其它性质地块。】  请关注金科城房价 https://wh.ke.com/xiaoqu/3720023949565081/


        挂牌、成交“双降”住宅成交均价涨1.64倍


        根据买房网整理的市本级土地市场信息来看，挂牌方面，2017年共计挂牌出让土地36宗，总面积1748120.3㎡，相比2016年总挂牌出让土地41宗，总面积2104358.3㎡而言，整体土地供应量减少，挂牌出让宗数减少12.2%，出让面积减少16.9%。成交方面，2017年共成交土地30宗，总成交面积1820216㎡，相比2016年总成交地块40宗，宗成交面积2010457㎡而言，土地成交宗数下降25%，成交面积下降9.5%。


       


        从GO房网统计数据发现，2017年和2016年相比，住宅用地价格大幅度上涨，成交均价从2016年3307.4元/㎡涨到了2017年的8720.7元/㎡，足足上涨了1.64倍。


        而2017年土地的起拍价相比2016年，从2705.3元/㎡上涨到5398.8元/㎡，同比上涨99.6%。同时发现，住宅用地起拍价虽然也大幅上涨，但是涨幅小于成交价。


        通过对这几个数据的简单罗列可知，2017年土地市场供应量急速下降的同时，土地成交价大幅上涨，开发商要想像过去一样拿到大面积的土地不仅需要钱，也需要“碰运气”；土地的起拍价格被定得更高，而在土地供应下降的现状之下，房企们之间的竞争更激烈，拿地成本也因此更高。


        板块分化明显 河东成热区 城西板块“秃头”


        在看完宏观市场之后我们再来细细看一下各板块土地市场热度。


        在36宗挂牌土地中，16宗位于河东，10宗位于市中心，5宗位于城南，4宗位于城西南，1宗位于城北。在30宗成交土地中：河东12宗，城中6宗，城南5宗，城西南4宗，城北1宗。城西板块完全没有商住/住宅/商业用地挂牌和成交。


        由上可见，河东板块土地市场热度已经赶超城南，这是因为城南近十年发展迅猛，可开发土地资源稀少，而河东各方面配套设施日渐完善，吸引了一大批开发商拿地入驻。


       


        在拿地的开发商中，今年实力央企保利通过拿地头次进入；悦达、碧桂园等房企多板块拿地，项目遍地开花；中南、恒大、金时代、德惠等房企看好发展前景，纷纷再次拿地深耕。


        土地成交年中迎高峰 年末冷淡收官


        2017年楼市走出了“冰火两重天”的格局，而年中则是分水岭。上半年楼市火热，各大项目去化加快，急需拿地补仓，于是5、7月份，土地市场迎来全年成交高峰期，分别成交7宗地、9宗地。随后，楼市逐渐降温，购房观望情绪渐浓，素来对市场敏感的开发商也变得更加谨慎，拿地热情明显不高。


       


        相比2016年，今年的土地市场，成交集中在年中时分，后半年在经过8月10月11月“0”成交之后，年末12月以“2”冷淡收场。