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地价不断攀高背后，房价的风险可能在加大。  请关注龙城半岛房价 https://cd.ke.com/xiaoqu/1611090884047572/


        5月9日，人民日报刊登权威人士名为《开篇首季问大势》的采访文章，在提及房地产时，多次预警一、二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地 产泡沫风险等，透露出未来中国楼市将延续去库存基调，房地产将回归自住型功能，也不排除未来北京、广州也将陆续出台收紧政策。


        一些敏感的开发商已经嗅到市场风险。


        兰德咨询总裁宋延庆认为，“权威人士”的发话或许是否定加杠杆去库存的做法。也正因此，央行宽松的货币政策有所变化，房地产市场的成交量也开始下降。按照此趋势，今年二季度房地产市场可能将回冷。


        降温开端


        二线城市拿地火爆，一线城市已经出现降温迹象。


        中原地产研究部统计显示，截至5月25日，北京楼市新房、二手房成交量均出现下调。其中新建商品房住宅签约3000套，环比下调28%；但成交均价以37462元/平方米依然维持在高位，环比上涨5.6%。


        二手房住宅签约17561套，这也是最近三个月的最低值，环比下调了16.4%。二手房价格涨幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均价为4.12万，环比微涨0.7%。4月北京二手房成交均价4.09万，环比3月份上涨2%。


        中原地产首席分析师张大伟认为，一季度爆发后，市场出现冲高回落迹象。上海、深圳楼市在调控影响下，也出现了放缓。


        上海易居房地产研究院数据显示，2016年4月，一线城市新房成交量环比减少27.9%，其中上海和深圳新房成交面积环比分别减少53.2%、46.2%。房价环比也在一定程度下滑。4月一线城市新建商品住宅成交均价为28008元/平方米，环比下滑6.8%，同比上涨15.2%。


        供求关系开始出现变化往往是市场发生逆转的开端。4月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积465万平方米，环比增加80.2%，同比增加13.7%；新增成交面积313万平方米，环比减少27.9%，同比减少8.2%。成交量出现明显萎缩。


        市场变化缘于政策的微妙改变。2016年2月之后，为了响应去库存，各项宽松政策陆续出台，包括继续降低首付到20%，降低农民工落户门槛、上调公积金存 款利率、减免契税和营业税、进一步降准等。自4月起，因为首付贷引发的监管问题被曝光，进而引发了对一线城市的调控预期。


        上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，接下来的几个月，一线楼市将继续吸纳政策利空，楼市进入盘整阶段，四季度可能出现反弹，但力度不大。


        房价风险


        中原地产最近进行了一项关于土地成本的数据统计。其中显示，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。


        张大伟表示，房企这是在赌命。他认为，若未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将存在较大风险。


        融创中国董事长孙宏斌已明确表示，当前地价风险很大，但他不认为房价存在风险。华泰证券谢皓宇认为，基于中国经济正处于转型期。从国际样本上看，转型期一定是地产的上行期，只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。


        他认为，当前一线城市的房价已经脱离了收入的轨道，更多是依靠首付款或者长辈的支持。显然，这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降。如果中国经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强。由于其他三四线城市房价并不高，经济转型成功是为了激发更多的需求。


        谢皓宇表示，当前出现了明显的跷跷板效应，即新增货币进入实体经济的少，并在各类资产间打转。2014年年底开始的新一轮货币宽松，并没有带来房地产市场 的好转，而正是在股市发生大幅下跌之后的7月开始，房地产市场重新获得重视，并引领了一次新房和高价房的需求扩张，带来房价大幅上涨。未来货币政策和资产价格之间的关系将更直接。


        同时他也认同张大伟的观点，由于土地价格大幅上涨，按照周边楼面价拿地的地王，潜在包含未来2年房价上涨至少50%的预期。