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　　征地拆迁的法律实务及维权技巧

　　近日，江西九江瑞昌的一处耸立在小山包上的农房火了，该农房阻挡在公路中间，挖掘机将农房周边的山包已全部挖掉，农房处于孤悬状态，进退困难。一时间，网络媒体纷纷报道，引起了舆论哗然，成为了人们茶余饭后的谈资。杨在明律师联系方式https://www.zaimingchaiqian.com/news/22164北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　随着我国城镇化、工业化的快速发展，征地拆迁已成为当今社会一个极其热门的话题。然而实际生活中，一旦涉及征地拆迁问题，绝大多数的被拆迁人要么迷茫顺受，要么就是死扛到底。

　　征地拆迁涉及太多的法律、法规及规范性文件，征地拆迁的程序极其复杂繁琐，征地拆迁争议纠纷疑难、复杂、专业。对于被征地拆迁人而言，只有掌握征地拆迁的法律知识和维权常识，才能在征地拆迁来临之际合理、合法捍卫自己的权益。

　　征地拆迁实务中，我们每一个人都有必要掌握的法律知识和常见的维权技巧。

　　一、征地拆迁概述

　　征地拆迁严格上讲不是一个法律术语，而是一个通俗表达。在法律上，征地拆迁其实包含两方面内涵，其一是征地，其二是拆迁。

　　1.征地

　　征地是“征收土地”的简称，所谓征收土地或土地征收是指是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地通过征收转变为国有土地，并依法给予被征收土地的单位和个人一定补偿的行政行为。

　　所以，在实际生活在，我们通常所说的征地主要是指将集体土地征收为国有土地的过程，是一种土地征收行为，具有国家强制性。征地有别于国有土地使用权的收回，征地的结果是土地的所有权发生变更，而收回国有土地使用权是不涉及土地所有权变更的，只涉及土地使用权的变更。

　　土地征收一般具有以下特点：

　　第一、土地征收的主体必须是国家；

　　第二、土地征收的标的只能是集体所有的土地。

　　第三、土地征收必是国家为了公共利益的需要；

　　第四、土地征收是国家具体行政行为，具有强制性；

　　第五、土地征收必须要依法、合理给予补偿、安置；

　　2.拆迁

　　实际生活中，拆迁包括国有土地上房屋拆迁和农村土地上房屋拆迁，城市拆迁和农村拆迁在法律性质、法律依据、补偿标准、拆迁安置方式等方面都不相同，区别很大。

　　国有土地上房屋征收拆迁与集体土地上房屋征收拆迁的区别主要集中在五个方面：一是法律依据不同;二是征收程序不同;三是补偿标准不同;四是程序不同;五是争议解决途径不同。特别是在法定程序上，国有土地上房屋征收拆迁，必须遵守征收补偿方案征求意见、征收决定、评估、补偿决定等主要程序；。而集体土地上房屋征收拆迁，应遵守预征地阶段、批准阶段、批后阶段，共计十个法定步骤。

　　二、征地拆迁的法律、法规及规范性文件梳理

　　（一）国有土地上房屋征收，主要的法律规范：：

　　1.《中华人民共和国民法典》（主要是物权编）；

　　2.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

　　5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

　　6.《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释[2012]4号）；

　　7.《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》；

　　8.关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房[2011]77号）；

　　9.《重庆市人民政府关于印发重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则的通知》（渝府发[2022]26号）；

　　（二）集体土地上房屋征收拆迁的主要法律规范：

　　1.《中华人民共和国民法典》（主要是物权编）

　　2.《中华人民共和国土地管理法》；

　　3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

　　4.《中华人民共和国农村土地承包法》；

　　5.《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释[2011]20号）；

　　6.《最高人民法院关于正确确定县级以上地方人民政府行政诉讼被告资格若干问题的规定》（法释[2021]5号）；

　　7.《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》国办发明电[2010]15号；

　　8.《国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》（国土资电发[2013]28号）；

　　9.《自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准（试行）》的通知》（自然资规[2020]5号）；

　　10.《重庆市集体土地征收补偿安置办法（2022年修订）》（重庆市人民政府令第352号）；

　　11.《重庆市重大行政决策程序规定》（重庆市人民政府令第337号）；

　　12.《重庆市规划和自然资源局关于进一步规范集体土地征收程序的通知》；

　　13.《重庆市人民政府办公厅关于做好征地人员安置对象参加基本养老保险并实施缴费补贴政策有关工作的通知》（渝府办发[2021]96号）；

　　14.《重庆市人力资源和社会保障局、重庆市财政局、重庆市规划和自然资源局、国家税务总局重庆市税务局关于征地人员安置对象参加基本养老保险并实施缴费补贴政策有关工作的处理意见》（渝人社发[2022]6号）；

　　注：本文仅就农村征地拆迁进行法律理论探析和分享，有机会再就城市拆迁的法律理论进行探析和实务分享。

　　三、农村集体土地征收的法定程序

　　实务中，农村集体土地征收一般分为三大阶段，即预征阶段（批前阶段）、批准阶段、批后阶段，共计十个法定步骤。

　　1.第一步：发布土地征收预公告（不少于10个工作日）。

　　实务中，通常由县级人民政府（土地主管部门）书面告知被征地的村集体和被征地拆迁的农户；

　　2.第二步：土地利用现状调查。

　　实务中，由县级人民政府土地主管部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认；

　　3.第三步：社会稳定风险评估。

　　区县人民政府负责社会稳定风险评估工作，区县人民政府可以指定区规划资源、镇（乡）人民政府、街道办事处等相关部门具体实施征地社会稳定风险评估工作。当然，实务中，相关部门一般都是委托第三方机构开展评估。

　　征地社会稳定风险评估主要从合法性、合理性、可行性、可控性等方面开展，尤其是对征地实施主体是否有法定权限、实施内容和程序是否符合法律规定、征地相关补偿费用能否保证按时足额到位、被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人意见诉求及反馈情况等方面着重开展工作。

　　4.第四步：拟定征地补偿安置方案。

　　征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

　　实务中，征地补偿安置方案核心内容在于五个方面：一是土地补偿费；二是安置补助费；三是地上附着物和青苗的补偿；四是农村村民住宅补偿；五是社会保障费用等。

　　第五步：征地补偿安置方案公告（原则上不少于30天）。

　　征地补偿安置方案拟定后，县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于30日。征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。

　　第六步：组织听证（非必需，三分之二以上村民要求则应当组织）。

　　实务中，三分之二以上的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。对于被征地人员而言，申请听证是非常重要的维权程序。

　　第七步：签订征地补偿安置协议。

　　补偿安置协议的生效通常以达到签约率并获得有权机关审批为条件，补偿安置协议属于行政协议。实务中，补偿安置协议通常是附生效条件合同，签约后不一定立即生效。

　　上述七步即为预征地阶段（批前阶段）。

　　第八步：提出征地申请（县级以上人民政府）。

　　县级以上地方人民政府完成预征地的前述七步工作后，方可提出征收土地申请，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。

　　第九步：批准并公告（公告不少于15个工作日）。

　　征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排。

　　第八步和第九步即为征地批准阶段，征地审批一般有效期为2年。

　　第十步：实施征收（征地补偿安置决定）。

　　对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。实务中，被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼的，则可依法强制执行。

　　四、征地拆迁实务中常见的错误、非理性的维权方式

　　实务中，人们一旦面临征地拆迁，动不动就狮子大开口漫天要价。一旦政府部门不同意，就采取各种不理性甚至违法的方式维权。

　　1.采取上访、信访或到纪委投诉举报的方式。实务中，被征地拆迁人抱着零成本解决问题的原则热衷上访，甚至是挑唆群访，希望上级部门或者政府领导能为自己做主。通过信访投诉争取更多利益做法，往往无济于事，稍有不慎还会触犯国家法律，面临治安甚至是刑事责任风险，而且还容易耽误申请行政复议或提起行政诉讼的时效，错过最佳的维权时机。

　　2.采取当“钉子户”死扛到底的方式。大多数征地拆迁人肤浅地认为，只要自己不同意、不搬走、不签字，拆迁部门就拿自己毫无办法。在征地拆迁的实践中，如果不及时通过法律来维权，最终等来必将是司法强拆。“死扛到底”甚至是“暴利拒拆”，不仅身体精力有限、时间成本高昂、效果极其低微，而且还容易违法犯罪，得不偿失。

　　3.采取自媒体曝光借助舆论压力维权的方式。目前，自媒体极其发达，被征地拆迁人把希望寄托于自媒体曝光，增加网络舆论压力来维权。但殊不知媒体的本质是寻求新闻热点。征地拆迁已经是一个常见社会现象，除非是涉及人员伤亡、重大贪腐等问题，否则仅为了增加一己之私是很难引起媒体的关注的，而且一不小心还可能构成侵权甚至违法犯罪。

　　五、征地拆迁实务中合法理性的维权技巧及注意事项

　　实务中，若遇到征地拆迁，作为被征地拆迁人必须要遵守法律、法规的相关规定，做到依法维权，理性表达诉求，据理力争，充分利用法律途径捍卫自身合法权益，同时更要依法、积极支持国家重大项目的建设。

　　（一）对于遇到违法征地拆迁时，依法、合理用好以下技巧维权：

　　1.充分用好听证程序。在补偿安置方案公开发布并征求意见时，被征地拆迁人对补偿安置方案的补偿标准、安置方式等不同意时，要第一时间依法申请听证，合理表达自己的诉求，正规途径提出维权意见。

　　2.依法、及时申请行政复议。对于征地拆迁确实存在违法的，比如征地实施主体不合法、未批先征、批小征大、征地程序不合法等情况，被征地拆迁人可根据《行政复议法》第九条规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请”，从而依法合理维权。

　　3.依法、及时提起行政诉讼。被征地拆迁人对征收具体行政行为及其补偿决定不服的，可以依法提起行政诉讼。从而通过诉讼进行合合理维权。

　　（二）在维权过程中要特别注意的事项：

　　1.仔细确认是否属于征收红线区域内。政府在实施征地拆迁时，必须是基于公共利益需要，并根据实际需求确认征地范围并进行实施，一般情况下都是整块或整区域实施征收。当然，也有特殊情况（比如点征），实务中，比如被征地拆迁人的房子或土地并没有全部划入征收红线区域，那么这个时候被征地拆迁人是不会被纳入征地拆迁安置范围的。

　　当然对于部分纳入征地红线范围内的，被征地拆迁人此时一定要注意仔细核对征地红线图，着重确认下被征房屋的拆迁后是否会影响其他未被征收房屋。若被征房屋拆掉后会导致其他房屋成为危房导致无法居住或者居住有安全风险，那么被征收人可以向拆迁部门及时反映，以免产生不必要的损失。

　　2.务必重视征地拆迁中的时间节点。比如征地公告发布日期、拆迁日期；申请行政复议或提起行政诉讼的期限等，被征地拆迁人一定要特别关注拆迁公告上或政府征地拆迁的各种文件中的日期节点，以免超过复议或诉讼的最佳维权时效，导致维权受阻，丧失依法维权的路径和机会。

　　3.充分把握自身实体权利和程序权利。被征地拆迁人在征地拆迁中要明确知悉自己作为被征收人所享受的权利和应履行的义务。依法享受权利的同时，要切实履行法律义务。

　　4.充分掌握征地补偿安置方案内容。熟悉安置补偿方案，根据自身实际，合理确定自己的补偿预期。征地补偿的多少是最为关键也是直接关系到被征收人的切身利益，如果补偿标准过低，无法满足被征地拆迁人的正常生活需求，影响后续生活质量，所以被征收人应该及时维权，防止自身合法利益受损。

　　5.特别细扣征地拆迁的法定程序。征地拆迁属于具体行政行为，是国家为了公共利益的需要，依法实施征收或征用，并依法、合理对被征地拆迁人给予补偿，为了不损害被征地拆迁人的合法权益，保障被征地拆迁人的生活水平，对于征收行为出台了相关的法律规定，每一步行政行为都有法律约束，所以被征地拆迁人要特别注意征地拆迁的法定流程。

　　实务中，对于没有对征收的土地依法进行公告的，被征地拆迁人依法可以拒绝办理补偿登记。对于补偿安置方案有异议的，可以在方案正式决定前申请听证或者提交书面材料维护合法权益。

　　如果在方案确定之后，农民的合法权益受到了侵害，可以通过申请裁决、复议、诉讼等法律程序进行维权。时刻注意整个征地拆迁程序的合法性、合理性、程序的正当性，针对各个违法行为进行合法、理性维权，切实保护合法权益。

　　6. 审慎签订征地拆迁补偿安置协议。被征地拆迁人在签订补偿安置协议时，要注意仔细约定协议内容，尤其是对于征地补偿安置协议的补偿标准、补偿范围、补偿方式、履行期限等进行重点审查。

　　综上，征地拆迁维权要合法、理性，切莫盲目维权，更不要暴利抗拆，阻碍国家重大项目的实施。